É verdade que o ITCMD agora considera o valor de mercado dos bens? O que isso muda na prática?

Introdução: a diferença que custa caro

Durante décadas, uma das formas mais eficazes de reduzir o ITCMD em processos de inventário e doação era utilizar a diferença entre o valor declarado dos bens — frequentemente o valor venal para imóveis, ou o valor patrimonial contábil para participações societárias — e o valor de mercado real. Essa diferença, em muitos casos substancial, resultava em uma base tributável artificialmente baixa e, consequentemente, em um ITCMD significativamente menor do que seria calculado sobre o valor econômico real dos ativos.

Essa prática está sendo progressivamente eliminada. Estados brasileiros, incluindo São Paulo, estão avançando na direção de usar o valor de mercado como base de cálculo do ITCMD — em linha com o que já ocorre em outros países e com o que o STF tem sinalizado como constitucionalmente adequado. Para famílias com patrimônio relevante, especialmente aquelas com imóveis em regiões valorizadas e participações em empresas com valor econômico superior ao contábil, essa mudança tem impacto direto e significativo.

Neste artigo, vamos explicar o que significa valor de mercado como base de cálculo, como isso difere do que era utilizado anteriormente, quais tipos de ativos são mais impactados e o que as famílias podem fazer para se adaptar a essa nova realidade.

O que mudou: base de cálculo comparada

Imóveis urbanos: valor venal versus valor de mercado

Para imóveis urbanos, a base de cálculo tradicional do ITCMD em São Paulo é o valor venal — o valor utilizado pelo município para fins de IPTU e ITBI. Esse valor, embora atualizado periodicamente, frequentemente está defasado em relação ao valor de mercado real, especialmente em regiões que passaram por valorização intensa nos últimos anos.

Em bairros valorizados de São Paulo, Campinas, Ribeirão Preto e outras cidades do estado, é comum encontrar imóveis com valor de mercado duas a três vezes maior do que o valor venal. Um apartamento com valor venal de R$ 800.000 e valor de mercado de R$ 2 milhões, por exemplo, gera ITCMD de R$ 32.000 na base atual (4% × R$ 800.000) e de R$ 80.000 a R$ 160.000 na base de mercado (4% a 8% × R$ 2 milhões). A diferença de R$ 48.000 a R$ 128.000 por um único imóvel ilustra o impacto potencial da mudança.

Imóveis rurais: valor da terra versus valor econômico total

Para fazendas e propriedades rurais, a situação é ainda mais complexa. O valor tradicional utilizado como base do ITCMD frequentemente considera apenas o valor da terra nua, sem considerar benfeitorias, infraestrutura, lavouras permanentes e o valor do negócio agropecuário que opera na propriedade. O valor de mercado real de uma fazenda produtiva inclui todos esses elementos — e pode ser significativamente superior ao valor da terra nua.

Uma fazenda de 1.000 hectares no Cerrado, com terra avaliada em R$ 15 milhões mas com benfeitorias, galpões, silos e infraestrutura que adicionam R$ 5 milhões ao valor de mercado, passaria de base tributável de R$ 15 milhões para R$ 20 milhões — representando R$ 200.000 a R$ 400.000 adicionais de ITCMD, dependendo da alíquota aplicável.

Participações societárias: valor patrimonial versus valor econômico

Para participações em holdings e empresas, a diferença entre base contábil e valor de mercado pode ser a mais expressiva de todas. Empresas bem-sucedidas com goodwill relevante — marca estabelecida, base de clientes fidelizada, posição competitiva consolidada — têm valor econômico sistematicamente superior ao seu patrimônio líquido contábil.

Uma empresa com patrimônio líquido contábil de R$ 5 milhões mas com múltiplo de mercado que a avalia em R$ 15 milhões, ao ser transmitida com base no valor contábil, gera ITCMD de R$ 200.000 (4% × R$ 5M). Com base no valor de mercado e alíquota de 8%, o imposto seria de R$ 1,2 milhão — um aumento de seis vezes pelo mesmo evento de transmissão.

Como o valor de mercado é determinado na prática

A aplicação do valor de mercado como base do ITCMD levanta uma questão prática relevante: como esse valor é determinado? Afinal, diferente do valor venal — que é um número fixo e público —, o valor de mercado de uma fazenda ou de uma participação societária não é autoevidente e pode ser objeto de questionamento.

As metodologias mais utilizadas para determinação do valor de mercado de diferentes tipos de ativos incluem: para imóveis urbanos, laudos de avaliação por engenheiro de avaliações ou corretor credenciado pelo CRECI; para imóveis rurais, laudos de avaliação agrária por engenheiro agrônomo ou empresa especializada; para participações societárias, laudos de avaliação econômico-financeira com metodologias de fluxo de caixa descontado, múltiplos de mercado ou valor patrimonial ajustado a mercado.

A qualidade e a metodologia desses laudos podem ser questionadas tanto pelo Fisco quanto pelos herdeiros — o que cria um campo de disputa que o planejamento preventivo pode minimizar, ao estabelecer metodologias de avaliação acordadas entre todos os membros da família antes que o processo seja necessário.

Estratégias de adaptação: o que fazer diante da nova realidade

Estratégia 1 — Antecipar transmissões enquanto a base atual ainda vigora

A estratégia mais direta para famílias que ainda não iniciaram as doações em vida é antecipar essas doações antes que a nova base de cálculo seja formalmente implementada no estado. Cada doação feita com a base atual — valor venal para imóveis, valor contábil para participações — é uma transmissão que não precisará ser refeita com a base de mercado. O timing desta decisão é, portanto, crucial.

Estratégia 2 — Estruturar laudos de avaliação defensivos

Para ativos que não serão transmitidos no curto prazo, ter laudos de avaliação bem fundamentados — preparados por profissionais credenciados com metodologias sólidas — é uma proteção importante. Laudos bem preparados dificultam contestações do Fisco e garantem que o valor utilizado como base seja o mais defensável possível, sem subestimá-lo de forma que possa ser considerada evasão fiscal.

Estratégia 3 — Reorganizar ativos para reduzir a base tributável legitimamente

Em alguns casos, a reorganização da estrutura de ativos — como a separação de ativos operacionais de ativos imobiliários dentro de uma holding, ou a constituição de estruturas específicas para determinados tipos de bens — pode criar bases tributáveis legalmente menores sem comprometer o controle econômico da família sobre o patrimônio. Essa estratégia exige análise tributária detalhada e precisa ser executada antes que as mudanças entrem em vigor.

Conclusão: a janela está se fechando, mas ainda está aberta

A mudança na base de cálculo do ITCMD para o valor de mercado é uma das transformações tributárias com maior impacto direto para famílias de alta renda no Brasil. Para patrimônios com imóveis valorizados, fazendas produtivas e participações em empresas bem-sucedidas, o impacto pode ser de dezenas ou centenas de milhares de reais por evento de transmissão.

A boa notícia é que, para as famílias que agem agora, as ferramentas de planejamento ainda estão disponíveis e eficazes. A janela está se fechando — mas ainda está aberta. E cada dia que passa sem ação é um dia mais perto de uma realidade tributária significativamente menos favorável.

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