A inversão de protagonismo no mercado de FIIs

O mercado de fundos imobiliários brasileiro atravessa 2026 com uma configuração clara: fundos de papel dominam o ranking de rentabilidade mensal, enquanto os fundos de tijolo começam a mostrar sinais de recuperação após anos de desempenho modesto. Dados da Quantum Finance para fevereiro de 2026 revelam que o Ourinvest JPP (OUJP11) liderou o mercado com retorno de 13,70%, seguido pelo Hectare CE (HCTR11) com 11,14% – ambos focados em recebíveis imobiliários.

Essa configuração não é acidental. Com a Selic mantida em patamares elevados, fundos de papel se beneficiam diretamente da indexação de seus portfólios a CDI e IPCA, oferecendo yields atrativos em um momento de apetite por renda fixa. Quatro dos dez FIIs com maior valorização em janeiro eram desta categoria, um movimento que se consolidou em fevereiro e marca uma mudança estrutural na preferência dos investidores.

Tijolo resiste e busca reposicionamento

Enquanto papel celebra, fundos de tijolo não ficaram para trás. O BTG Pactual Corporate Office (BRCR11) registrou 9,16% de retorno mensal, demonstrando que lajes corporativas de qualidade continuam entregando valor. O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com estrutura híbrida, alcançou 8,55%, enquanto o Vinci Offices (VINO11) marcou 8,45%.

O desempenho desses fundos reflete uma combinação de gestão ativa, reposicionamento de portfólios e, principalmente, revisão de preços que tornaram as cotas mais atrativas. Lajes corporativas, particularmente em São Paulo e Rio de Janeiro, começam a mostrar taxas de vacância decrescentes e reajustes contratuais mais robustos.

O HGRU11, citado por analistas pela gestão ativa e cap rate atrativo, exemplifica essa nova geração de fundos de tijolo que não dependem apenas de valorização de ativos, mas de estratégias dinâmicas de locação e renovação de contratos.

A questão do risco de crédito

A rentabilidade superior dos fundos de papel vem com uma ressalva importante: risco de crédito. Diferentemente dos fundos de tijolo, onde o lastro é físico e relativamente líquido, fundos de recebíveis dependem da capacidade de pagamento de devedores – construtoras, incorporadoras e empresas do setor imobiliário.

O mercado já testemunhou ciclos de inadimplência em FIIs de papel, especialmente durante crises setoriais. Com o setor de construção ainda se recuperando de anos de baixa atividade, a análise de crédito dos ativos subjacentes torna-se crítica. Investidores sofisticados não podem ser seduzidos apenas pelo yield nominal sem avaliar a qualidade do portfólio de recebíveis.

Fundos como CACR11 e DEVA11, com retornos de 8,30% e 7,02% respectivamente, oferecem yields interessantes, mas exigem due diligence sobre a composição de seus CRIs e LCIs, ratings de crédito e histórico de inadimplência.

Estratégia de alocação: o equilíbrio entre papel e tijolo

A Empiricus Research, em seus relatórios de início de 2026, sugere uma composição de 60% tijolo e 40% papel para investidores que buscam equilibrar retorno e proteção. A lógica é defensiva: papel entrega yield imediato e alta correlação com Selic, enquanto tijolo oferece proteção patrimonial de longo prazo e menor vulnerabilidade a choques de crédito.

Essa recomendação ganha ainda mais sentido quando se considera a expectativa de inflexão na política monetária. Com projeções de cortes graduais na Selic ao longo de 2026, fundos de tijolo – especialmente os de logística como BTLG11 – tendem a se beneficiar de compressão de cap rates e valorização de cotas.

Logística permanece como o segmento mais resiliente do tijolo, sustentado pelo crescimento do e-commerce e pela necessidade de modernização da infraestrutura de distribuição no Brasil. Fundos como PVBI11 (escritórios premium) também merecem atenção pela qualidade dos ativos e contratos de longo prazo com inquilinos investment grade.

O IFIX como termômetro setorial

O índice IFIX mantém trajetória positiva desde 2023, refletindo não apenas a recuperação dos FIIs mais negociados, mas também a consistência nos pagamentos de dividendos. A média de dividend yield do índice permanece na faixa de 9-11% ao ano, competitiva frente a outras classes de renda fixa quando ajustada pelo risco.

Contudo, o IFIX não captura a totalidade do mercado. Fundos menores ou menos líquidos, que frequentemente oferecem yields superiores, exigem análise individual. A liquidez continua sendo um diferencial crítico – fundos com volume médio diário abaixo de R$ 500 mil podem apresentar dificuldades de saída em momentos de stress.

O que esperar para o restante de 2026

A dinâmica atual sugere continuidade da força dos fundos de papel no curto prazo, enquanto a Selic permanecer acima de 12%. Porém, investidores com horizonte de médio prazo devem antecipar a rotação para tijolo, especialmente se o Banco Central sinalizar claramente o início de um ciclo de afrouxamento monetário.

Fundos multiclasse, como o BTHF11 (retorno de 9,72% em fevereiro), ganham relevância nesse contexto por oferecerem diversificação automática entre papel e tijolo, delegando ao gestor a alocação tática conforme o ciclo econômico.

Perspectiva acionável

Para o investidor brasileiro, o momento exige seletividade, não afastamento. A relação risco-retorno em FIIs permanece atrativa, mas demanda critérios claros:

Para posições em papel: priorize fundos com portfólios diversificados, ratings médios acima de AA- e gestores com histórico comprovado de análise de crédito. Evite concentração em um único devedor ou setor.

Para posições em tijolo: busque fundos com P/VP abaixo de 0,95, vacância controlada (abaixo de 10%) e contratos atípicos em setores resilientes – logística, lajes corporativas premium e híbridos urbanos.

Para composição total: mantenha pelo menos 50% em tijolo para proteção patrimonial de longo prazo, usando papel para captura de yield tático. Reavalie trimestralmente conforme sinalizações do Copom.

Retornos passados não garantem resultados futuros, mas a estrutura atual do mercado oferece oportunidades claras para quem combina disciplina analítica com paciência estratégica.