FIIs de Papel Lideram Rentabilidade, mas Tijolo Vence no Equilíbrio

A Dicotomia do Mercado de FIIs em 2026

O primeiro trimestre de 2026 cristalizou uma divisão clara no mercado de fundos imobiliários: os fundos de papel dominaram o ranking de rentabilidade absoluta, enquanto os fundos de tijolo sustentaram sua tese de investimento com previsibilidade e geração consistente de dividendos.

O Ourinvest JPP (OUJP11) liderou a lista com impressionantes 13,70% de retorno no período, seguido pelo Hectare CE (HCTR11) com 11,14%. Ambos são fundos de papel, focados em títulos de renda fixa do segmento imobiliário. Este desempenho superior reflete diretamente o ambiente macroeconômico: taxas Selic ainda em patamares elevados no início do ano, beneficiando ativos indexados à taxa básica de juros.

Contudo, a rentabilidade absoluta conta apenas metade da história para investidores sofisticados.

Fundos de Tijolo: O Caso para Estabilidade

Entre os fundos lastreados em imóveis físicos, o BTG Pactual Corporate Office (BRCR11) liderou com 9,16% no trimestre, seguido pelo Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) com 8,55% e Vinci Offices (VINO11) com 8,45%. Embora esses números fiquem aquém dos fundos de papel, eles representam retornos sólidos com características distintas de risco.

Os fundos de tijolo apresentam três vantagens estruturais que justificam sua inclusão em carteiras equilibradas:

Primeiro, menor sensibilidade a movimentos de taxa de juros. Enquanto fundos de papel sofrem marcação a mercado imediata quando o mercado antecipa mudanças na Selic, fundos de tijolo mantêm maior estabilidade de cotas, desde que a ocupação e os contratos de locação permaneçam saudáveis.

Segundo, geração de dividendos mais previsível. Os aluguéis de imóveis físicos, especialmente em contratos indexados ao IPCA ou IGP-M, oferecem fluxo de caixa com menor volatilidade trimestral.

Terceiro, proteção inflacionária inerente. Imóveis físicos e contratos de locação indexados funcionam como hedge natural contra pressões inflacionárias de longo prazo.

A Tese dos Fundos de Papel

Não se trata de descartar os fundos de papel. O desempenho do OUJP11 e HCTR11 no primeiro trimestre exemplifica por que esses ativos merecem espaço em portfólios táticos. Com a Selic iniciando 2026 em níveis ainda restritivos, os fundos de papel capturaram prêmios de juros significativos.

O Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) com 8,30% e o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) com 7,02% também demonstraram que a classe como um todo performou acima da taxa livre de risco, justificando o prêmio de crédito embutido nesses veículos.

A questão central, porém, é a sustentabilidade. Fundos de papel enfrentam dois riscos estruturais:

Risco de duration: À medida que o ciclo de cortes da Selic avança, títulos pré-fixados ou com duration longa sofrem marcação a mercado negativa. Investidores que entraram no topo da curva de juros podem ver parte dos ganhos evaporar.

Risco de crédito: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) carregam risco de inadimplência de devedores, especialmente em setores imobiliários específicos que podem enfrentar estresse.

A Alocação Empiricus: 60/40 Faz Sentido?

A recomendação de 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de papel reflete uma visão equilibrada que merece análise crítica. Esta alocação reconhece que:

• Fundos de tijolo formam a espinha dorsal do portfólio, oferecendo estabilidade e geração de renda consistente
• Fundos de papel funcionam como componente tático, capturando oportunidades em ciclos de juros

Para investidores com horizonte de investimento superior a três anos, essa divisão faz sentido. O peso maior em tijolo protege contra volatilidade de curto prazo e mantém o portfólio alinhado com a tese original dos FIIs: participação indireta em imóveis geradores de renda.

Contudo, investidores com visão mais tática podem considerar ajustes. Se a expectativa é de cortes acelerados na Selic ao longo de 2026, aumentar a exposição a tijolo para 70% ou 75% pode ser prudente, reduzindo o risco de marcação a mercado negativa nos fundos de papel.

Fundos Híbridos: O Meio-Termo Inteligente

O BTG Pactual Real Estate Hedge (BTHF11) com 9,72% e o próprio KNRI11 demonstram que fundos multiclasse ou híbridos oferecem uma alternativa interessante. Esses veículos permitem aos gestores ajustar alocação taticamente entre tijolo e papel, potencialmente capturando o melhor de ambos os mundos.

Para investidores que preferem delegar decisões táticas a gestores profissionais, fundos híbridos representam uma solução elegante. O custo dessa conveniência está nas taxas de administração tipicamente mais altas, que precisam ser justificadas por alfa consistente.

Perspectiva para o Investidor

Três ações práticas para investidores em FIIs:

1. Revise a duration do portfólio: Se sua exposição a fundos de papel excede 50%, avalie se você está confortável com potencial volatilidade de cotas à medida que a curva de juros se ajusta.

2. Priorize dividend yield sustentável sobre rentabilidade trimestral: Fundos que entregam 13% em três meses raramente sustentam esse ritmo. Foque em dividend yields anualizados realistas de 8% a 10% com baixa volatilidade.

3. Diversifique dentro de tijolo: Não concentre em lajes corporativas apenas. Considere logística, varejo de proximidade e até residencial para reduzir risco setorial.

O mercado de FIIs em 2026 oferece oportunidades tanto para retorno quanto para renda. A chave está em construir um portfólio que equilibre ambos, reconhecendo que a melhor relação risco-retorno raramente coincide com o maior retorno absoluto no curto prazo.